Wednesday, March 31, 2021

Sesuai Ke Beli Rumah Ketika Pandemik Covid 19?

Memiliki rumah pertama sememangnya impian semua orang. Apatah lagi jika ianya lengkap dengan kolam renang, ada parking lot, dilengkapi dengan sistem keselamatan terkini dan mempunyai reka bentuk yang menarik dan saiz yang besar. Tetapi pada hari ni, untuk membeli rumah kadang-kadang membuatkan kita rasa takut dan ngeri dek harganya yang mencecah setengah juta. Lebih-lebih lagi di musim pandemik Covid 19 dimana ramai yang kehilangan kerja. Kebanyakan daripada kita masih lagi terpaksa menyewa rumah kerana usaha untuk memiliki rumah pertama tergendala akibat kehilangan mata pencarian. Istilah untuk membeli rumah mampu milik seakan-akan bertukar menjadi rumah mampu lihat sahaja.

Rumah pertama yang dibeli pada tahun 2018 di Muar, Johor

Rumah pertama saya beli pada waktu gaji saya cuma RM3000 iaitu pada tahun 2018, dengan status saya sebagai cikgu yang baru beberapa tahun mengajar. Sebenarnya banyak tempat yang telah ditinjau tetapi harga yang menjadi penghalang dan lokasi yang tidak strategik. Akhirnya, rumah berbentuk semi D yang menjadi pilihan dengan harga RM385,000.00. Memang pada mulanya terkesima jugak dengan harga yang ditawarkan, tetapi dengan memikirkan nilai hartanah yang semakin meningkat, takkan kita mampu nak tengok je. Sujud syukur saya apabila menerima kunci rumah sebaik sahaja pinjman dari LPPSA diluluskan. Dengan rumah yang berkeluasan 290.3518 meter persegi, cukup untuk kami 3 beranak berlindung dari panas dan hujan.

Sesuai Ke Beli Rumah Semasa Waktu Pandemik Covid 19?

Cuma pada masa sekarang ni, di musim Covid 19, mesti ramai yang terfikir adakah masa ini sesuai untuk membeli rumah? Jika dilihat secara kasar, musim Covid 19 dikatakan adalah waktu terbaik untuk membeli rumah kerana pemaju menawarkan pelbagai pakej untuk menarik pembeli seperti diskaun tambahan, rebat dan juga perabot atau barang elektronik seperti tv, peti sejuk dan sebagainya. Dalam keadaan pasaran dan ekonomi yang perlahan, pemaju sanggup melepaskan unit tidak terjual dengan harga yang lebih berpatutan memandangkan nilai sedang jatuh akibat Covid 19 dan juga Perintah Kawalan Pergerakan (PKP).

Rumah banglo ini dijual pada harga RM580k pada tahun 2018 di Muar, Johor..hanya mampu tengok je

Jika korang pernah dengar nama perunding hartanah yang terkenal iaitu Azizul Azli Ahmad, beliau juga menyatakan waktu pandemik Covid 19 ini memang sesuai untuk membuat pembelian rumah kerana rumah adalah keperluan asas seperti makanan dan pakaian yang kita perlukannya pada setiap hari. Kalau korang tak ada ilmu pasal hartanah ni, boleh dapatkan buku penulisan beliau tentang pembelian rumah pertama. Saya beli rumah ni pun sebab terjebak dengan ilmu yang disampaikan dalam buku tersebut. Memang awesome!

Selain daripada itu, banyak bank dan syarikat kewangan menawarkan kadar faedah pinjaman rumah yang rendah selain penawaran harga rumah lebih rendah daripada harga pasaran sebelum ini. Oleh sebab itulah, ramai kawan saya di Johor yang masih belum memiliki kediaman ambil peluang daripada penurunan harga hartanah ini untuk membeli rumah semasa pandemik Covid 19. Ada antara mereka yang membuat pembiayaan peribadi melalui Maybank dan juga melalui lembaga pembiayaan perumahan sektor awam (LPPSA). Jika korang tengok pada kaji selidik dari PropertyGuru Malaysia, Johor adalah negeri dimana jumlah rumah siap dibina tidak terjual paling tinggi di negara ini iaitu sebanyak 6,166 unit. Jadi, bagi korang yang teringin nak membeli hartanah kediaman, ini adalah peluang keemasan untuk korang mendapatkannya dengan harga yang berpatutan. 

Perkara Yang Perlu Diambil Kira Untuk Membeli Rumah Ketika Covid 19 

Kalau korang bercadang untuk memiliki rumah ketika ekonomi masih lagi dibelenggu dengan Covid 19, terdapat beberapa perkara yang perlu dipertimbangkan. Selain daripada harga rumah, aspek-aspek lain yang perlu diberi perhatian seperti :

Kemampuan Kewangan

Semasa pembelian rumah, ianya akan melibatkan banyak kos seperti bayaran tempahan (booking bagi rumah semi D saya dahulu ialah RM500, jangan risau, akan dapat balik) yuran guaman, duti setem dan kos-kos dokumentasi. Kalau tak silap saya, bagi penjawat awam yang layak untuk pinjaman LPPSA, semua kos yang dinyatakan tak perlu dibayar kerana dimasukkan sekali dalam loan LPPSA tesebut. Pada masa yang sama juga, jika pembelian rumah dibuat melalui pinjaman perumahan, bayaran bulan yang perlu dibayar juga perlu dikira berdasarkan harga rumah yang dibeli. Lagi tinggi harga rumah, lagi bertambah bayaran bulanan.

Dalam proses menyiapkan rumah, kos-kos yang melibatkan pemasangan paip air dan elektrik, pemasangan lampu dan kipas, pengubahsuaian ruang rumah, dapur, bilik juga melibatkan jumlah yang banyak. Sebagai contoh, rumah saya sendiri kos untuk pasang gril rumah menelan belanja RM6000 manakala kos pendawaian elektrik adalah RM5000. Hanya dua perkara ni je dah cecah RM11K!

Apabila rumah telah siap, kos-kos lain seperti bayaran air dan elektrik, cukai tanah, cukai pintu dan kos-kos kelengkapan rumah seperti perabot, peralatan elektrik juga perlu diteliti. Jadi, sebelum korang beli rumah, lebih baik jika pengiraan dibuat terlebih dahulu tentang kemampuan kewangan sendiri supaya dapat menampung sedikit sebanyak semua kos ini.

Kalkulator yang membantu korang untuk kelayakan membeli rumah

Untuk membantu proses kira-kira,  korang boleh gunakan kalkulator pinjaman rumah ini dari https://www.mortgagecalculator.uk/affordability/  untuk membantu korang menentukan kelayakan membeli rumah berdasarkan gaji yang diterima.

 Ciri Rumah Idaman

Di musim Covid 19 ini, rasanya rumah pertama kita janganlah terlalu mewah dan mahal kerana secara tak langsung akan telan semua gaji kita. Jadi, sebaiknya, beli rumah yang mampu milik dimana harga rumah adalah kurang dari 5.5 tahun gaji kita (Gaji tahunan x 5.5 = Harga rumah) manakala bayaran bulanan kurang dari 40% gaji kita.

Yang penting rumah yang korang nak beli memenuhi spesifikasi yang korang nak. Pastikan korang tahu tujuan pembelian rumah tersebut samada untuk didiami atau dijadikan pelaburan. Ini kerana spesifikasi rumah untuk didiami berbeza dengan spesifikasi rumah untuk dijadikan aset pelaburan.


Untuk dapatkan rumah terbaik, boleh buat penilaian atas ciri-ciri yang berikut:


Harga rumah - Pastikan harga rumah tersebut mampu dimiliki
Jenis rumah  - Banglo? Semi-D? Teres? Apartment? Kondominium?
Jenis geran    -  Pegangan bebas (freehold)? Pajakan (leasehold)? Lot Bumiputera etc.
Pelan rumah  - Pelan lantai, saiz ruang, jumlah bilik, jumlah bilik air dan tandas
Kelengkapan - Soket elektrik, punca air, tempat letak kereta, lif, kolam renang, pagar
Lokasi - Dalam bandar? Pinggir bandar? Luar bandar? Jarak dari tempat kerja?
Kemudahan - Sekolah, pusat beli-belah, bank, stesen minyak, taman awam
Jaringan pengangkutan - Lebuh raya, jalan raya, pengangkutan awam
Komuniti persekitaran - Kejiranan, pengawal keselamatan, status banjir

Bagaimana nak cari rumah yang sesuai untuk dibeli?


Salah satu laman web, Mudah.my yang menjadi platform pembelian dan penjualan rumah di Malaysia

Banyak laman web yang memaparkan penjualan hartanah seperti Mudah.My , PropertyGuru dan iProperty. Pada masa yang sama, korang boleh melawat ke ekspo-ekspo hartanah atau bertanya kepada syarikat-syarikat pemaju perumahan sama ada mereka mempunyai projek perumahan yang sesuai untuk anda. Macam saya sendiri berjumpa dengan pemaju perumahan untuk melawat ke lokasi rumah. Apa-apa persoalan mengenai rumah berkenaan boleh diajukan kepada mereka sebelum keputusan untuk membeli rumah dibuat. 

Pembiayaan pinjaman perumahan 

Bagi penjawat awam, kalau korang bercadang untuk membeli rumah, saya cadangkan gunalah pinjaman LPPSA. Tapi perlu ingat, beli rumah melalui pinjaman LPPSA ini untuk duduk atau untuk pelabuaran? Kalau untuk tujuan pelaburan (rumah yang dibeli akan disewa), disarankan menggunakan pinjaman bank. Korang boleh beli hartanah subsale yang nilainya di bawah pasaran supaya korang dapat jana kewangan positif setiap bulan. Jika korang bercadang untuk duduk bersama keluarga, gunalah pinjaman perumahan kerajaan.

Seperti yang dikongsi oleh Cikgu Faizal Hartanah, seorang perunding hartanah yang berdaftar, katanya untungnya kakitangan kerajaan ini berbanding kakitangan swasta, dia boleh buat 2 jenis pinjaman.

1) Pinjaman bank

2) Pinjaman Kerajaan

Jadi, kakitangan kerajaan berpotensi membeli rumah lebih dari 2 biji ke atas untuk dijadikan aset. Berbeza dengan kakitangan swasta yang hanya bergantung kepada pinjaman bank. Bagi kakitangan swasta, untuk rumah pertama dan kedua sahaja boleh dapat pinjaman sebanyak 90%. Untuk rumah ke 3, pinjaman hanya dapat 70% sahaja daripada harga rumah. Lebih tu kena topup lah.

Tapi untuk kakitangan kerajaan, korang boleh dapat dua kali pinjaman sebanyak 100% dengan kadar faedah yang lebih murah iaitu 4.0% berbanding pinjaman bank sekitar 4.5%-5.0%. Walaupun nama di 'blacklist' dalam CCRIS/CTOS untuk melakukan pinjaman bank, masih mampu lagi membeli rumah menggunakan pinjaman LPPSA.

Beli Rumah Jika Mampu Dalam Tempoh Pemulihan Akibat Covid 19 

Dalam keadaan ekonomi sekarang, rasanya ramai yang tak berani membuat keputusan membeli rumah atau hartanah. Pada pendapat peribadi saya, usahlah bertangguh untuk membeli kediaman ini jika sudah berkemampuan untuk memiliki rumah sendiri. Seeloknya, ambillah peluang untuk membeli hartanah ini pada tempoh pemulihan Covid 19 berikutan jangkaan harga aset itu akan susut. Manafaatkan kadar rendah yang bank sedang berikan ini. 

Perlu diingatkan, jangan bermula dengan membeli rumah yang mahal. Biar kecil dan sederhana. Bila membeli rumah, bukan lihat pada harga tetapi kemampuan kita untuk membayar nanti. Rumah yang dibeli mungkin bukan rumah impian tetapi boleh dijadikan sebagai batu loncatan untuk mendapatkan rumah impian dengan cara menjual semula selepas beberapa tahun kerana nilai harga pasaran meningkat di masa hadapan. 

1 comment: